実家の家じまいをしました。そこで学んだこと感じたこと （その１）
みなさん、ご両親の家（実家）はどうなっていますか？親が施設に入ったとか、亡くなったとかで空室になっていませんか？そして、家の状況はご存じでしょうか？土地所有か借地権か？再建築可能かどうか？固定資産税はいくらか？いずれ誰もいなくなる物件をどうしょうか考えたことはありますか？親と相談したことはありますか？人生100年時代を迎え、まだまだ先だと思っていても、年月はすぐに過ぎるのです。
母が老人保健施設に入所して、４年目、母の実家を間借りしていた港北学館篠原教室もいよいよ樽町教室の一本化で動き出すことになりました。今年の２月で篠原教室を閉める。実はこの土地は借地権でいずれ、地主に返却しなければなりません。敷地80坪で毎月賃料約５万円、20年ごとに更新料200万円～300万円。住み続ける限り支払いが発生します。今まで、港北学館が毎月の家賃分を負担していました。今回篠原教室を閉じるということで、その家賃を支払いたくないと思っていたので作戦を考えました。一つは新たな収益物件をここに作ること。実際の手持ち（現金）とローンの組み方、80坪でどのような物件を新築するか手探りが始まりました。いろいろな建築業者と会って相談しましたが、この規模だと物価高で資材の高騰もあり1億円以上建設費にかかると言われました。もっと小さいサイズの物件を作ることを要望しましたが、現状では元手が足りず、新築収益物件を諦め、借地権だけを売却することにしました。今年の世界情勢を考えるとこの選択は良かったと思っています。
知っておきたい事
①巷（不動産業界）では現在40坪以下の土地が必要されている。
②土地の売買や収益物件の建築については、複数の業者に見積もってもらうことやはり情報量の多さは圧倒的に大企業が有利か。中小では情報量が少なく感覚で話すので信頼できない感があった。今回の借地権の土地売買の仲介業者も大企業の系列で行いました。
③借地権は売れる。借地を地主に返却するときは更地にする必要があります。その費用は家の規模によりますが、現在500万円以上です。人件費高騰等があります。
④20年おきに地主に支払う更新料は任意であって絶対ではありません。ただ、支払っておいた方が今回のような売買については快諾（許可してくれます）されます。
⑤更新料はあってないようなものです（法的には支払う義務はありません）ので、地主との交渉次第で値段を安くすることができます。しかし、支払っていないと返還時に更地に返す必要があり、返還時に更地にするのに上記のように多額の費用が発生します。実は姉の家がそうで、更新料をはらわないかわりに、地主からは更地にしてから返却してくださいと言われています。
⑥購入当時の借地権の権利書や契約書などを紛失しても大丈夫。そもそも地主側が必ず所持している。土地の面積や所有者などその他の書類は役所で簡単に調べられる。
⑦借地権は売れるので、更地にする費用は土地の購入者になります。
もう篠原教室は来年（2026年２月）と決めていたので2025年の当初からいろいろな交渉をしていました。まず最初にこの借地に新しい収益物件をどこの企業に依頼するか、インターネットでいろいろと調べ、数々の業者に実際に来てもらって、相談しました。銀行ではきちんとした担保があるので大丈夫と言ってくれていましたが、これ以上借金を増やしたくないと考え、収益物件は断念しました。次の展開はこの借地権を正当に売却（きちんとした公示価格で売買すること）することでした。たまたま東横線の路線価が上昇していたので助かりました。坪単価120万円～150万円と言われ、実際80坪×120万円～＝9600万円～1億という価格帯で、借地権なので路線価の60%で6000～6500万円と提示されました。この点のついてはどこの業者も同じでした。私は別にこれで儲けたいとは考えていなかったので、一応樽町教室の借金の返済と母の老人ホーム入居への費用だけを確保できるように業者に値段交渉は任せました。もちろん様々な諸経費（税金など含む）も込みで考えてもらいました。幸い提示した金額で1週間もたたずに手を挙げてくれた土地購入業者がありすぐに売却手続きがすすめられました。その業者は今勢いのあるオープンハウスでした。
知っておきたい事
⑦大手は大手の販路をもっている。借地権売買をする専門の業者だからといってすぐに信用してはいけない。今回はですが、新築物件建築の住友林業の営業マンの紹介で仲介業者の住友ホームサービスへ、そしてオープンハウスの流れでした。
⑧中小企業の（特に若手）営業マンは情熱があるが、客観的事実などの情報（リサーチ）量が大手企業より圧倒的に少ない。安かろう悪かろうで注意が必要だが、情報量の多さで結局高い買い物するはめになる可能性もあるので要注意。
